:: Od Nieruchomości Do Niezależności – wywiad Piotr Hryniewicz, Edukacjainwestowania.pl Część 2.

Wywiad Piotr HryniewiczDzisiaj kontynuuję wywiad z Piotrem Hryniewiczem, inwestorem z branży nieruchomości, przedsiębiorcą i trenerem.

Zapraszam na drugą część wywiadu…

 

W mediach pojawia się wiele sprzecznych opinii na temat rynku nieruchomości w Polsce. Co według Ciebie jako inwestora czeka ten rynek w najbliższym czasie?

Chwilowa stagnacja, dopóki banki nie znajdą sposobu na masowe udzielanie kredytów hipotecznych. W tym czasie ceny nieruchomości mogą zostać lekko skorygowane, ale możemy spodziewać się wzrostu cen najmu już we wrześniu tego roku.

Nie spodziewam się wojny w Polsce ani katastrof naturalnych, dlatego nieruchomości będą dalej uważane za najstabilniejsze i najbezpieczniejsze aktywa, w które można inwestować. Trudno natomiast przewidzieć jak będą zachowywały się rynki światowe i czy Unia Europejska poradzi sobie z problemami.

Wiem, że od dawna jesteś finansowo niezależny, jakie problemy musiałeś pokonać na swojej drodze do sukcesu finansowego?

Na początku trzeba było pokonać strach. Strach przed porażką, strach przed spotkaniem z dyrektorem banku, strach przed pierwszym kredytem. Strach pojawia się, gdy mamy małą wiedzę i doświadczenie, ponieważ obawiamy się ryzyka.

Ryzyko najlepiej eliminować poprzez swoją edukację i działanie w danej dziedzinie. Eksperymentować można w podczas grania w Cashflow, w prawdziwym życiu najlepiej postawić na sprawdzone schematy i dopasowywać je do siebie. Dlatego starałem się podążać za wskazówkami moich mentorów.

Następnie zacząłem zajmować się inwestowaniem w schemacie „Zosi Samosi”. Mam szczęście, że ożeniłem się ze wspaniałą i pracowitą kobietą, Izą, więc w moim przypadku dużą część spraw mogłem przekazać mojej żonie.

W tamtym czasie byliśmy prawnikiem, ponieważ sami pisaliśmy umowy najmu. Byliśmy pośrednikiem, ponieważ za wszelką cenę chcieliśmy uniknąć płacenia prowizji. Byliśmy architektem, ekipą remontową, inspektorem nadzoru, firmą sprzątającą, zarządcą, administratorem, księgową jednocześnie realizując bieżące sprawy związane z chodzeniem do pracy i prowadzeniem działalności gospodarczej. Było to bardzo męczące a jednocześnie popełnialiśmy bardzo dużo błędów. Dzisiaj wiem, że dużą część tych obowiązków można było przekazać specjalistom a efekt finansowy byłby podobny.

Kolejnym problemem byli najemcy. Pierwsza nasza umowa najmu była słaba, najemcy nie zweryfikowaliśmy, nie wzięliśmy kaucji i musieliśmy walczyć co miesiąc o czynsz. Najemcy nie powinno się traktować jako wroga, ale jako osobę, z którą robimy biznes. Jeśli przeprowadzimy odpowiedni wywiad i napiszemy dobrą umowę, to minimalizujemy ryzyko problemów. Technicznie w tej chwili nie jestem niezależny finansowo, ponieważ mam niewynajętą moją największą nieruchomość komercyjną. Dopiero znalezienie kolejnego najemcy pozwoli mi znowu być rentierem.

Ile czasu od pierwszej transakcji zajęło ci dojście do niezależności?

Trudno mi precyzyjnie to określić.
Moimi pierwszymi nieruchomościami inwestycyjnymi przeznaczonymi na generowanie przychodu pasywnego a w przyszłości zysków kapitałowych, były trzy mieszkania kupione przy ul. Katowickiej w Poznaniu, na osiedlu Polanka, budowane przez najlepszego w tamtym czasie dewelopera w Poznaniu, firmę Ataner. Umowę na wybudowanie i umowę kredytową podpisałem w lipcu 2006 roku.

Ale moją pierwszą transakcją powinno być może liczyć się mieszkanie 2-pokojowe, które kupiłem w listopadzie 2005 roku na potrzeby swojej firmy a jeden pokój wynajmowałem pracownikowi.

Moglibyśmy też za początek przyjąć zakup 4-pokojowego mieszkania we wrześniu 2001. Nie potrzebowaliśmy tak dużego mieszkania, ale planowaliśmy w przyszłości dzieci i braliśmy pod uwagę możliwość wynajęcia jednego pokoju.

Moją pierwszą nieruchomością była kawalerka kupiona w 1998 roku. Zrezygnowaliśmy z wesela a pieniądze na nie przeznaczone (plus dodatkowe z książeczek mieszkaniowych) zostały wykorzystane na zakup mieszkania. Czy takie poświęcenie można uznać za pierwszą transakcję inwestycyjną?

Rentierem zostałem w lutym 2008 roku, po zakupie dwóch nieruchomości komercyjnych, które dawały odpowiednio 5000 i 6000 zł dochodu pasywnego miesięcznie.

Jakie książki czy szkolenia na temat inwestowania w nieruchomości poleciłbyś najbardziej moim Czytelnikom?

W języku polskim nie mamy dużego wyboru. Tak naprawdę na temat inwestowania jest tylko książka Sławka Muturi „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości”. Warto oczywiście przeczytać pozycje Roberta Kiyosaki, Kim Kiyosaki, Harva Ekera. W języku angielskim mamy ich zatrzęsienie i możemy wybierać do woli. Godne polecenia są książki Dolfa de Roos, Garego Eldreda i serii Trump University.

Nie było dobrych szkoleń w Polsce prowadzonych przez praktyków a ponieważ prowadziłem konsultacje z początkującymi inwestorami,  zostałem zachęcony do stworzenia takiego projektu. Projektu edukacyjnego, który nie tylko nauczy jak inwestować, ale także pomoże i wesprze podczas inwestowania. Przygotowałem w konsultacji z osobami, które się u mnie szkoliły, 3-etapową ścieżkę rozwoju, aby każdy mógł dopasować zakres i tempo swojego rozwoju jako inwestora.

Nie mówię, że szkolenia prowadzone przez teoretyków są bezużyteczne. Nie mówię, że szkolenia koncentrujące się na zyskach kapitałowych są złe. Po własnych doświadczeniach i rozmowach z osobami, które uczestniczyły w innych szkoleniach związanych z inwestowaniem w nieruchomości wybraliśmy materiał najlepszy w polskich realiach i oparty na polskich doświadczeniach inwestycyjnych.
Dlatego z czystym sumieniem polecam Praktyczne Seminarium Inwestowania w Nieruchomości a następnie Zaawansowane Seminarium dla Inwestorów w Nieruchomości.

[ Uwaga Sławka: Dla każdego  z moich Czytelników Piotr przyznał specjalny rabat na udział w jego Seminarium Inwestycyjnym w wysokości 229 zł. Wystarczy, że wejdziesz na stronę:  Seminarium Nieruchomościi przy rejestracji podasz kod rabatowy: TopEbook ]

Co jest największym sekretem czy mitem na temat nieruchomości, który możesz nam zdradzić?

Od razu przychodzi mi do głowy mit: jakie są trzy najważniejsze kryteria przy wyborze nieruchomości? Większość przypomni sobie gdzieś przeczytaną mantrę: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Ja to przerobiłem na: jakie są trzy najważniejsze kryteria przy wyborze nieruchomości? Cena, cena i cena.

Jeśli potrafimy obsługiwać kalkulator finansowy, znamy rynkowe ceny sprzedaży i najmu nieruchomości, to sprowadza się to do obliczenia dochodu, jaki będziemy uzyskiwać. Zatem cena to nie tylko cena zakupu nieruchomości, ale także cena wynajmu nieruchomości i kwota dochodu pasywnego, który nam po takiej transakcji będzie zostawał.

Moim sekretem przy inwestowaniu w nieruchomości jest analiza pod kątem trzech parametrów:

1. Cost-to-Value czyli koszt zakupu do wartości rynkowej,
2. Cashflow czyli przepływ pieniężny,
3. Cashback czyli ilość pozostałej gotówki.
Idealna nieruchomość ma odpowiednie wszystkie trzy parametry. Można się zastanawiać nad nieruchomościami, które mają dobre dwa z nich i poprawić te parametry negocjując. Pozostałe odrzucamy.

Dziękuję Ci Piotrze za bardzo interesujący wywiad i życzę Ci wielu sukcesów inwestycyjnych.

Dziękuję.

Jeżeli zainteresowała Cię osoba Piotra i chciałbyś uzyskać więcej wiedzy na temat inwestowania w nieruchomości, poniżej zamieszczam link do bezpłatnego e-booka “Cztery Magiczne Pytania”, który Piotr udostępnia bezpłatnie na swojej stronie:

Cztery Magiczne Pytania

Przypominam również, że Piotr dla moich Czytelników przyznał specjalny rabat na udział w jego Seminarium Inwestycyjnym w wysokości 229 zł. Wystarczy, że wejdziesz na stronę: Seminarium Nieruchomości  i przy rejestracji podasz kod rabatowy: TopEbook ]

Dodaj komentarz