Przez formularz na stronie napisała do mnie Małgorzata. Zadała następujące pytanie:
„Mam kredyt hipoteczny, który wzięłam w 2019 roku. Czy zbierać pieniądze przez rok i potem spłacać po n.p. 50 000 rocznie? Czy spłacać kredyt tak jak mam w umowie na 30 lat i nie robić nadpłat?”
Wiemy, że Małgorzata zaciągnęła kredyt hipoteczny na 30 lat. Obecnie ma przed sobą jeszcze 28 lat spłaty kredytu. Z pytania wynika również, że obecna sytuacja finansowa pozwala Małgorzacie nadpłacać kredyt. Nie znamy jednak wartości i oprocentowania kredytu, wieku kredytobiorcy, sposobu jej obecnego zarobkowania (liczba i regularność źródeł dochodów) czy też istnienia innych zobowiązań finansowych.
Ponieważ Małgorzata podała zbyt mało danych na temat swojej sytuacji finansowej, aby odpowiedzieć na to pytanie, muszę dokonać kilku założeń. Dzięki temu jednak więcej osób będzie mogło dopasować odpowiedź na pytanie Małgorzaty do własnej sytuacji.
Na początku Małgorzata (tak jak każdy Czytelnik), powinna się zastanowić co jest jej głównym, długoterminowym celem finansowym. Bez tego trudno przeprowadzać jakiekolwiek działania finansowe. Zakładam jednak, że skoro zaciągnęła już kredyt hipoteczny, odpowiedź jest dla niej oczywista.
Małgorzata zaciągając kredyt hipoteczny mogła chcieć osiągnąć jeden z dwóch głównych celów finansowych:
1. Zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe lub
2. Kupić nieruchomości jako inwestycję.
Na początku zrobię założenie nr 1:
Małgorzata kupiła nieruchomość na własne potrzeby, nie ma innych kredytów, pożyczek, niespłaconych kart kredytowych, nie używa limitu zadłużenia oraz nie zamierza inwestować w jakikolwiek sposób, także za pomocą kont IKE i IKZE.
W takiej sytuacji jak najszybsza spłata kredytu ma jak najbardziej sens. Oczywiście warto zachować zdrowy rozsądek i nie doprowadzać do problemów z płynnością. Kiedy jednak realne oprocentowanie lokat bankowych jest ujemne, nie ma sensu zwlekać z nadpłatą kredytu i trzymać je na nieoprocentowanym koncie, aby raz na rok nadpłacić większą kwotę na raz. Im dłużej Małgorzata będzie spłacała kredyt, tym więcej łącznie zapłaci za swoją nieruchomość. Obecnie stopy procentowe wpływające na oprocentowanie kredytu są na historycznie niskim poziomie. Jest kwestią czasu, kiedy wraz z rosnącą inflacją stopy procentowe wzrosną, a wraz z nimi oprocentowanie i raty kredytu. Małgorzata będzie miała wtedy do spłacenia jeszcze większą sumę. (Część kapitałowa raty będzie stała, ale wzrośnie część odsetkowa i całkowite zadłużenie do spłaty, w związku z tym wartość netto nieruchomości spadnie).
Oczywiście w wypadku wybuchu hiperinflacji zmiany stóp procentowych nie nadążają zazwyczaj za spadającą wartością pieniądza i wtedy można spłacić cały kredyt za przysłowiowe grosze. Zanim jednak do tego dojdzie, podwyżka oprocentowania w stosunku do wzrostu zarobków może być tak duża, że Małgorzata nie będzie w stanie spłacić rosnących rat kredytu. Poza tym przez kolejne 28 lat z pewnością wydarzy się wiele sytuacji, które mogą utrudnić jej nadpłatę lub obsługę kredytu. To, że dzisiaj stać kredytobiorcę na spłatę kredytu nie znaczy, że będzie tak przez cały okres spłaty.
Teraz czas na założenie nr 2:
Małgorzata kupiła nieruchomość na własne potrzeby, nie ma innych kredytów, pożyczek, niespłaconych kart kredytowych, nie używa limitu zadłużenia, ale jednocześnie zamierza inwestować, także za pomocą kont IKE i IKZE.
W tym przypadku szybsza spłata kredytu nie jest już tak oczywista. Jeżeli Małgorzata będzie osiągała zyski z inwestycji (po opodatkowaniu) wyższe od aktualnego oprocentowania kredytu hipotecznego, bardziej opłaca się jej nadwyżki inwestować, a kredyt nadpłacać ewentualnymi zyskami z inwestycji (reinwestycja). Mając nadwyżki finansowe, warto, aby Małgorzata sprawdziła też jakie korzyści podatkowe może jej dać inwestycja w konto IKE i/lub IKZE. Można dzięki temu otrzymać zwrotu podatku i wykorzystać go do nadpłaty kredytu. To też forma reinwestycji.
Założenie nr 3:
Małgorzata kupiła nieruchomość na własne potrzeby, nie zamierza inwestować, ale zaciągnęła też inne kredyty, ma niespłaconą kartę kredytową i limit zadłużenia do konta bankowego.
W tym wypadku są dwie metody postępowania. Po pierwsze należy zrobić zestawienie wszystkich kredytów i pożyczek z aktualnym oprocentowaniem i liczbą rat pozostałych do spłaty. Następnie należy wybrać metodę spłaty korzystniejszą albo pod względem psychologicznym (wtedy nadpłacamy w pierwszej kolejności kredyt z najmniejszą liczbą rat pozostałych do spłaty) , albo pod względem ekonomicznym (wtedy nadpłacamy najpierw kredyt z najwyższym oprocentowaniem ). W obu przypadkach kredyt hipoteczny będzie raczej na ostatnim miejscu do spłaty i wtedy nie ma sensu nadpłacać go w pierwszej kolejności.
Dokładny opis obu metod znajdziesz w moich książkach. Tam też opisałem metodę „kuli śnieżnej”. Metoda ta opiera się na założeniu, że skoro stać Małgorzatę na nadpłatę kredytu, to warto tę nadwyżkę stale wykorzystywać. Jak działa ta metoda? Po każdej nadpłacie kredytu, kolejne raty będą maleć, ponieważ będzie maleć część kapitałowa i odsetkowa raty. Jeżeli jednak Małgorzata będzie przeznaczać stałą (a nie malejącą) kwotę na nadpłatę kredytu, za każdym razem będzie mogła nadpłacić trochę więcej niż poprzednio kapitału, co jeszcze bardziej obniży kolejne raty. Z każdym kolejnym miesiącem sytuacja będzie dla Małgorzaty coraz korzystniejsza, a różnica między stałą kwotą nadwyżki a wysokością raty, będzie coraz większa.
W tym przypadku jest jeszcze jedna zmienna, której Małgorzata powinna się przyjrzeć. Otóż, niektóre banki przez kilka pierwszych lat od zaciągnięcia kredytu nie pozwalają go nadpłacać bez dodatkowych opłat. Warto to sprawdzić w umowie kredytowej i uniknąć kary za wcześniejszą nadpłatę lub spłatę kredytu. Tylko w tym wypadku warto poczekać z rozpoczęciem nadpłacania kredytu.
Wrócę teraz do początkowego założenia. Jeżeli Małgorzata kupiła nieruchomość jako inwestycję, jest jeszcze więcej opcji, które należy wziąć pod uwagę. Małgorzata mogła kupić nieruchomość na rynku pierwotnym lub wtórnym, mogła wybrać opodatkowanie dochodów z nieruchomości na zasadach ogólnych lub ryczałtem. To wszystko wpływa na sposób rozliczania kosztów i końcowy zysk z inwestycji. Jeżeli Małgorzata planuje kolejne inwestycje, każdy niespłacony kredyt obniża jej zdolność kredytową, ponieważ część banków niechętnie bierze pod uwagę dochody z najmu. Jeżeli jednak dochody z najmu danej nieruchomości są stabilne i po uwzględnieniu ewentualnych niespodzianek „spinają się na plus”, wtedy Małgorzata powinna robić wszystko, aby jak najszybciej uwolnić swoje środki i przeznaczyć je na kolejny wkład własny, remont lub wyposażenie kolejnej nieruchomości. Wtedy też warto rozważyć przeznaczenie części zysku na nadpłatę rat kredytu. Małgorzata powinna jednak pamiętać, że największym zagrożeniem dla szybko rozwijającej się firmy jest brak płynności.
Jak widać, bez dokładnej znajomości aktualnej sytuacji Małgorzaty, mogę jedynie pokazać opcje, które może ona rozpatrzyć. Każda analiza finansowa powinna jednak zaczynać się od ustalenia celów i kończyć się analizą skuteczności podjętych działań.
Warto przed podjęciem jakiegokolwiek działania zawsze najpierw policzyć, czy długoterminowo Twój majątek i bezpieczeństwo wzrosną czy też nie.
