Pytania Czytelników – Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Kobieta trzymająca banknot jednodolarowy

Przez formularz na stronie napisała do mnie Małgorzata. Zadała następujące pytanie:

„Mam kredyt hipoteczny, który wzięłam w 2019 roku. Czy zbierać pieniądze przez rok i potem spłacać po n.p. 50 000 rocznie? Czy spłacać kredyt tak jak mam w umowie na 30 lat i nie robić nadpłat?”

Wiemy, że Małgorzata zaciągnęła kredyt hipoteczny na 30 lat. Obecnie ma przed sobą jeszcze 28 lat spłaty kredytu. Z pytania wynika również, że obecna sytuacja finansowa pozwala Małgorzacie nadpłacać kredyt. Nie znamy jednak wartości i oprocentowania kredytu, wieku kredytobiorcy, sposobu jej obecnego zarobkowania (liczba i regularność źródeł dochodów) czy też istnienia innych zobowiązań finansowych.

Ponieważ Małgorzata podała zbyt mało danych na temat swojej sytuacji finansowej, aby odpowiedzieć na to pytanie, muszę dokonać kilku założeń. Dzięki temu jednak więcej osób będzie mogło dopasować odpowiedź na pytanie Małgorzaty do własnej sytuacji.

Na początku Małgorzata (tak jak każdy Czytelnik), powinna się zastanowić co jest jej głównym, długoterminowym celem finansowym. Bez tego trudno przeprowadzać jakiekolwiek działania finansowe. Zakładam jednak, że skoro zaciągnęła już kredyt hipoteczny, odpowiedź jest dla niej oczywista.

Małgorzata zaciągając kredyt hipoteczny mogła chcieć osiągnąć jeden z dwóch głównych celów finansowych:

1. Zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe lub

2. Kupić nieruchomości jako inwestycję.

Na początku zrobię założenie nr 1:

Małgorzata kupiła nieruchomość na własne potrzeby, nie ma innych kredytów, pożyczek, niespłaconych kart kredytowych, nie używa limitu zadłużenia oraz nie zamierza inwestować w jakikolwiek sposób, także za pomocą kont IKE i IKZE.

W takiej sytuacji jak najszybsza spłata kredytu ma jak najbardziej sens. Oczywiście warto zachować zdrowy rozsądek i nie doprowadzać do problemów z płynnością. Kiedy jednak realne oprocentowanie lokat bankowych jest ujemne, nie ma sensu zwlekać z nadpłatą kredytu i trzymać je na nieoprocentowanym koncie, aby raz na rok nadpłacić większą kwotę na raz. Im dłużej Małgorzata będzie spłacała kredyt, tym więcej łącznie zapłaci za swoją nieruchomość. Obecnie stopy procentowe wpływające na oprocentowanie kredytu są na historycznie niskim poziomie. Jest kwestią czasu, kiedy wraz z rosnącą inflacją stopy procentowe wzrosną, a wraz  z nimi oprocentowanie i raty kredytu. Małgorzata będzie miała wtedy do spłacenia jeszcze większą sumę. (Część kapitałowa raty będzie stała, ale wzrośnie część odsetkowa i całkowite zadłużenie do spłaty, w związku z tym wartość netto nieruchomości spadnie).

Oczywiście w wypadku wybuchu hiperinflacji zmiany stóp procentowych nie nadążają zazwyczaj za spadającą wartością pieniądza i wtedy można spłacić cały kredyt za przysłowiowe grosze. Zanim jednak do tego dojdzie, podwyżka oprocentowania w stosunku do wzrostu zarobków może być tak duża, że Małgorzata nie będzie w stanie spłacić rosnących rat kredytu. Poza tym przez kolejne 28 lat z pewnością wydarzy się wiele sytuacji, które mogą utrudnić jej nadpłatę lub obsługę kredytu. To, że dzisiaj stać kredytobiorcę na spłatę kredytu nie znaczy, że będzie tak przez cały okres spłaty.

Teraz czas na założenie nr 2:

Małgorzata kupiła nieruchomość na własne potrzeby, nie ma innych kredytów, pożyczek, niespłaconych kart kredytowych, nie używa limitu zadłużenia, ale jednocześnie zamierza inwestować, także za pomocą kont IKE i IKZE.

W tym przypadku szybsza spłata kredytu nie jest już tak oczywista. Jeżeli Małgorzata będzie osiągała zyski z inwestycji (po opodatkowaniu) wyższe od aktualnego oprocentowania kredytu hipotecznego, bardziej opłaca się jej nadwyżki inwestować, a kredyt nadpłacać ewentualnymi zyskami z inwestycji (reinwestycja). Mając nadwyżki finansowe, warto, aby Małgorzata  sprawdziła też jakie korzyści podatkowe może jej dać inwestycja w konto IKE i/lub IKZE. Można dzięki temu otrzymać zwrotu podatku i wykorzystać go do nadpłaty kredytu. To też forma reinwestycji.

Założenie nr 3:

Małgorzata kupiła nieruchomość na własne potrzeby, nie zamierza inwestować, ale zaciągnęła też inne  kredyty, ma niespłaconą kartę kredytową i limit zadłużenia do konta bankowego.

W tym wypadku są dwie metody postępowania. Po pierwsze należy zrobić zestawienie wszystkich kredytów i pożyczek z aktualnym oprocentowaniem i liczbą rat pozostałych do spłaty. Następnie należy wybrać metodę spłaty korzystniejszą albo pod względem psychologicznym (wtedy nadpłacamy w pierwszej kolejności kredyt z najmniejszą liczbą rat pozostałych do spłaty) , albo pod względem ekonomicznym (wtedy nadpłacamy najpierw kredyt z najwyższym oprocentowaniem ). W obu przypadkach kredyt hipoteczny będzie raczej na ostatnim miejscu do spłaty i wtedy nie ma sensu nadpłacać go w pierwszej kolejności.

Dokładny opis obu metod znajdziesz w moich książkach. Tam też opisałem metodę „kuli śnieżnej”. Metoda ta opiera się na założeniu, że skoro stać Małgorzatę na nadpłatę kredytu, to warto tę nadwyżkę stale wykorzystywać. Jak działa ta metoda? Po każdej nadpłacie kredytu, kolejne raty będą maleć, ponieważ będzie maleć część kapitałowa i odsetkowa raty. Jeżeli jednak Małgorzata będzie przeznaczać stałą (a nie malejącą) kwotę na nadpłatę kredytu, za każdym razem będzie mogła nadpłacić trochę więcej niż poprzednio kapitału, co jeszcze bardziej obniży kolejne raty. Z każdym kolejnym miesiącem sytuacja będzie dla Małgorzaty coraz korzystniejsza, a różnica między stałą kwotą nadwyżki a wysokością raty, będzie coraz większa.

W tym przypadku jest jeszcze jedna zmienna, której Małgorzata powinna się przyjrzeć. Otóż, niektóre banki przez kilka pierwszych lat od zaciągnięcia kredytu nie pozwalają go nadpłacać bez dodatkowych opłat. Warto to sprawdzić w umowie kredytowej i uniknąć kary za wcześniejszą nadpłatę lub spłatę kredytu. Tylko w tym wypadku warto poczekać z rozpoczęciem nadpłacania kredytu.

Wrócę teraz do początkowego założenia. Jeżeli Małgorzata kupiła nieruchomość jako inwestycję, jest jeszcze więcej opcji, które należy wziąć pod uwagę. Małgorzata mogła kupić nieruchomość na rynku pierwotnym lub wtórnym, mogła wybrać opodatkowanie dochodów z nieruchomości na zasadach ogólnych lub ryczałtem. To wszystko wpływa na sposób rozliczania kosztów i końcowy zysk z inwestycji. Jeżeli Małgorzata planuje kolejne inwestycje, każdy niespłacony kredyt obniża jej zdolność kredytową, ponieważ część banków niechętnie bierze pod uwagę dochody z najmu. Jeżeli jednak dochody z najmu danej nieruchomości są stabilne i po uwzględnieniu ewentualnych niespodzianek „spinają się na plus”, wtedy Małgorzata powinna robić wszystko, aby jak najszybciej uwolnić swoje środki i przeznaczyć je na kolejny wkład własny, remont lub wyposażenie kolejnej nieruchomości. Wtedy też warto rozważyć przeznaczenie części zysku na nadpłatę rat kredytu. Małgorzata powinna jednak pamiętać, że największym zagrożeniem dla szybko rozwijającej się firmy jest brak płynności.

Jak widać, bez dokładnej znajomości aktualnej sytuacji Małgorzaty, mogę jedynie pokazać opcje, które może ona rozpatrzyć. Każda analiza finansowa powinna jednak zaczynać się od ustalenia celów i kończyć się analizą skuteczności podjętych działań.

Warto przed podjęciem jakiegokolwiek działania zawsze najpierw policzyć, czy długoterminowo Twój majątek i bezpieczeństwo wzrosną czy też nie.

Zainwestuj kilka minut w swoją przyszłość i dowiedz się

dlaczego nie wykorzystujesz 100% swoich możliwości finansowych ?

Wypełnij krótką ankietę* i odbierz bezpłatnie 36 stronicowy raport, będący podsumowaniem 10 lat moich badań. Od dziś przestań ograniczać swoje zarobki, wydawać z poczuciem winy, oszczędzać grosze i inwestować bez celu. Korzystaj z mojej wiedzy i doświadczenia, zacznij konsekwentnie zarządzać swoimi finansami oraz inwestycjami, uwolnij swój czas i podnieś jakość swojego życia.

Zgadzam się z Polityką Prywatności

* Moja ankieta to najstarsze, ciągłe badanie finansowe
w polskim internecie. Prowadzę ją od sierpnia 2010 roku.

Administrator danych osobowych: Śniegocki Development Sławomir Śniegocki,
Al. Korfantego 40/13, 40-161 Katowice, e-mail: slawek.@.slaweksniegocki.pl

Pobierz Raport z 10 lat badań " Dalczego nie wykorzystujesz 100% swoich możliwości finansowych?"

Udostępnij ten wpis

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email

Dołącz do społeczności 12 650 Czytelników newslettera:

Jeżeli chcesz ruszyć z miejsca ale nie wiesz od czego zacząć, możesz zadać mi najistotniejsze dla Ciebie pytanie na temat finansów i inwestowania*:

* Zdając mi pytanie, otrzymasz bezpłatny dostęp do kursu "Jak zaplanować i osiągnąć sukces finansowy". Jeżeli chcesz dostać precyzyjną odpowiedź, nie zadawaj ogólnych pytań. Odpowiedź otrzymasz na maila lub przez wpis na blogu.

Administrator danych osobowych: Śniegocki Development, Sławomir Śniegocki, al. Korfantego 40/13, Katowice, e-mail: slawek.(małpa).slaweksniegocki.pl
Zgadzam się z polityką prywatności

Przeczytaj podobne wpisy

Pierwszy raz u mnie?

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Witryna jest chroniona przez reCAPTCHA i Google Politykę Prywatności oraz obowiązują Warunki Korzystania z Usługi.

Pierwszy raz na moim blogu?

Jeżeli chcesz prowadzić życie pełne pasji i realizować własne marzenia, na początek opanuj chaos we własnych finansach, naucz się zarządzania inwestycjami i zbuduj majątek uniezależniający Cię od pojedynczego źródła dochodu.

Przestań podążać za tłumem i zacznij podejmować bardziej skuteczne i bardziej niezależne decyzje finansowe niż do tej pory. Pokażę Ci jak to zrobić. Od lat uczę się od lepszych od siebie.

Cześć! To ja, Sławek Śniegocki Kon$ekwentny Inwe$tor, autor poradników i kursów finansowych, mentor, podróżnik, optymista.

Od 2009 roku pomagam ambitnym pracownikom i przedsiębiorcom w osiąganiu celów finansowych i inwestycyjnych.

Jeżeli chcesz uwolnić swój czas, przyśpieszyć tempo budowania majątku i poprawić jakość życia, poniżej znajdziesz krótką ściągę;

Dołącz do społeczności 12 650 Czytelników newslettera:

Jeżeli chcesz ruszyć z miejsca ale nie wiesz od czego zacząć, poniżej możesz mi zadać jedno, najistotniejsze dla Ciebie pytanie na temat finansów i inwestowania:

Zgadzam się z polityką prywatności

* Zdając mi pytanie, otrzymasz bezpłatny dostęp do kursu "Jak zaplanować i osiągnąć sukces finansowy". Jeżeli chcesz dostać precyzyjną odpowiedź, nie zadawaj ogólnych pytań. Odpowiedź otrzymasz bezpośrednio na maila lub przez wpis na blogu.

Administrator danych osobowych: Śniegocki Development, Sławomir Śniegocki, al. Korfantego 40/13, Katowice, e-mail: slawek.(małpa).slaweksniegocki.pl

Dla każdego coś miłego:

TEMATY KTÓRYMI SIĘ ZAJMUJĘ:

Poznaj moje książki:

ZAPRASZAM CIĘ RÓWNIEŻ NA:

  • Polecam książki:
  • Ta strona korzysta z plików cookies. Możesz zmienić ustawienia dostępu do cookies w ustawieniach przeglądarki. Więcej informacji na stronie Polityki Prywatności

    The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

    Close