Pierwsze cztery cele stanowią prawie 85% wszystkich wybranych przez ankietowanych celów, dlatego też zajmę się głównie nimi.
4.1. Stworzenie Finansowej Poduszki Bezpieczeństwa.
Dla 39,47% Czytelników najważniejszy cel długoterminowy to stworzenie „finansowej poduszki bezpieczeństwa”. O konieczności posiadania takiego narzędzia pisałem już ponad 10 lat temu. Z rozmów i korespondencji z Czytelnikami wiem jednak, że większość nazywa te te środki „pieniędzmi na czarną godzinę”. Nic więc dziwnego, że mało kto przykłada się do takiej formy odkładania pieniędzy. „Nie wywołuj wilka z lasu” – znasz pewnie to przysłowie? Tymczasem poduszka finansowa oprócz tego, że zabezpiecza krótkoterminowe środki do życia w razie utraty dochodów, nagłej potrzeby leczenia i innych wypadków losowych, powinna dać Ci możliwość (pamiętasz „myślenie opcyjne” o którym pisałem w poprzednim wpisie?) wykorzystania pojawiających się okazji inwestycyjnych.
Może więc powinieneś te środki zacząć nazywać „pieniędzmi na złotą godzinę”? Na wielu blogach finansowych możesz przeczytać, że finansowa poduszka bezpieczeństwa powinna pokryć Twoje jednomiesięczne wydatki. To porada „dla każdego”, czyli tak naprawdę „dla nikogo”. Aby dopasować wielkość poduszki bezpieczeństwa do Twojej sytuacji, sprawdź, jak długo osoba z Twoimi kompetencjami i doświadczeniem zawodowym będzie szukać pracy w razie jej utraty. I dla pewności pomnóż wynik przez dwa. Według mnie, minimalna wielkość finansowej poduszki bezpieczeństwa powinna pokrywać 6. miesięczne wydatki, a optymalna jej wielkość to pokrycie pełnych, 12. miesięcznych wydatków. Za chwilę zresztą policzymy jak ambitny jest to cel.
Tu jeszcze jedna uwaga. To, że zgromadzisz środki o odpowiedniej wartości, absolutnie nie oznacza, że powinieneś je trzymać w skarpecie, na koncie bankowym z oprocentowaniem na poziomie ułamka procenta lub na lokacie terminowej, która w momencie jej przedterminowego zerwania, wyzeruje Ci większość wypracowanych odsetek. Dla mnie, znacznie lepszym rozwiązaniem było zainwestowanie tej kwoty w instrumenty, które chronią moje środki przed inflacją, ale które mogę zamienić na gotówkę w ciągu maksymalnie kilku dni. Takie warunki spełniają fundusze inwestycyjne lub ETF-y rynku pieniężnego lub cześć funduszy obligacji.
Mam nadzieję, że znasz rzeczywistą wysokość swoich miesięcznych wydatków i możesz poniższe wyliczenia przeprowadzić dla swojej indywidualnej sytuacji. W przykładzie założyłem, że koszty te odpowiadają miesięcznej średniej pensji krajowej netto. (Której zresztą nie zarabia większość Polaków. Więcej o tym dlaczego tak jest, możesz przeczytać Tutaj.)
Przy takich założeniach, aktualnie finansowa poduszka bezpieczeństwa powinna mieć minimalną (6-cio miesięczne wydatki) wartość około 23 500 złotych. Wyliczymy teraz jaką kwotę powinieneś odkładać miesięcznie, aby po 7 latach zrealizować cel największej grupy ankietowanych.
Załóżmy dla uproszczenia, że odsetki z Twoich inwestycji równoważą inflację. Aby stworzyć finansową poduszkę bezpieczeństwa o wartości 23 500 złotych, musiałbyś co miesiąc przez 7 lat odkładać 280 złotych, co stanowi zaledwie 7% aktualnej średniej pensji krajowej netto. Wystarczy więc, że będziesz w stanie odkładać równowartość zaledwie 7% swoich miesięcznych wydatków (chroniąc te środki przed inflacją), aby w ciągu 7 lat zbudować finansową poduszkę bezpieczeństwa. Jakie zaangażowanie takie efekty. Policz na własnym przykładzie i sprawdź, czy o taki efekt końcowy Ci chodzi?
4.2. Zakup Nieruchomości.
Dla ponad 1/4 ankietowanych głównym celem inwestycyjnym na najbliższe 7 lat jest zakup nieruchomości. Nieruchomości są tu rozumiane zarówno jako własne miejsce do życia jak i inwestycja. Inwestowanie w nieruchomości daje możliwość osiągania wyższych niż na lokatach stóp zwrotu, elastyczność podatkową i możliwość samodzielnego podnoszenia ich wartości. Inwestycja w nieruchomości ma również swoje ograniczenia. Nieruchomości, tak jak każda inwestycja podlegają cyklom, mają niską płynność, wymagają dużych nakładów finansowych, a dodatkowo ich właściciele są w Polsce słabo chronieni przez prawo przed nieuczciwymi najemcami. Oczywiście zdaję sobie sprawę, że wiele osób może nie zgodzić się ze mną w kwestii możliwości zyskownego inwestowania w nieruchomości. Moja wiedza wynika z wieloletniego doświadczenia i wypracowanych przez ten czas praktyk, które pozwalają mi na wybór, zakup, najem i sprzedaż ODPOWIEDNICH nieruchomości. Pomaga mi w tym również fakt posiadania państwowej licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami, która kiedyś była obowiązkowa w Polsce. Co innego możesz jednak przeczytać na forach;
„W obecnej sytuacji, w Polsce zarabianie na nieruchomościach jest absolutnie niemożliwe”,„może kiedyś to było możliwe, jeszcze przed bańką w nieruchomościach / przed pandemią / przed zmianą przepisów”…– tak twierdzą „wszyscy”, którzy się „znają” i w związku z tym sami nigdy nie zainwestowali w nieruchomości ani złotówki. „Wszyscy” się cieszą, kiedy kurs franka idzie w górę. To „wszyscy” mieli rację, a ci, którzy chcieli się wzbogacić „mają teraz za swoje”. „Wszyscy” okazali się mądrzejsi. „Ceny nieruchomości muszą spaść. W Japonii spadają już od 20 lat”.
Jasne – za niedługo ceny spadną o 50%, albo o 75%, albo właściciele będą zmuszeni rozdać swoje mieszkania i domy za darmo i wtedy być może „wszyscy” się zastanowią. A na razie „wszyscy” czekają, piszą maile i udzielają się na forach.
„Wszyscy” mają rację, a zarabiają jak zawsze „niewszyscy”. A tak na poważnie. Czy wiesz od czego zależą ceny nieruchomości i z czego wynika niezwykłość tej klasy aktywów? W każdym miejscu w sieci, które zajmuje się w jakikolwiek sposób nieruchomościami, możesz przeczytać, że cena nieruchomości zależy od trzech rzeczy: lokalizacji, lokalizacji i…lokalizacji. To truizm. Ale czy zastanowiłeś się dlaczego tak się UWAŻA? Jeżeli to prawda, to dlaczego w tej samej lokalizacji możemy znaleźć nieruchomości w różnych cenach, które jeszcze dodatkowo zmieniają się w czasie? Przecież lokalizacja nieruchomości się nie zmienia? Poza tym, czy zdajesz sobie sprawę, że to na co zwracają uwagę początkujący inwestorzy, czyli cena zakupu/m2, wcale nie jest najważniejszym kryterium przy inwestowaniu w nieruchomości? Zdarza się, że „droga” nieruchomość jest znacznie lepszą inwestycją niż „tania”, a dobrze zarządzany „średniak”, na którego większość nie zwróciłaby uwagi, może stać się prawdziwym inwestycyjnym hitem.
Z pewnością zdajesz sobie również sprawę, że codziennie w każdym polskim mieście dokonywane są transakcje na rynku nieruchomości. Czy wyobrażasz sobie, że w większości tych transakcji jedna ze stron zmusza drugą do ponoszenia strat?
Zdradzę Ci teraz sekret inwestowania w nieruchomości, który umyka zarówno dziennikarzom, którzy się zajmują tą dziedziną, jak i „specjalistom” udzielającym się na forach. Jedni skupiają się głównie na rynku deweloperów, a drudzy na pomstowaniu na ich zbyt wysokie marże.
Jeżeli jesteś mikro-inwestorem w nieruchomości, to pojęcie „polski rynek nieruchomości”,
nie ma dla Ciebie żadnego znaczenia.
Wszystkie analizy ekonomiczne i demograficzne, wszystkie wykresy wyjaśniające dlaczego ceny w Polsce powinny spadać lub rosnąć, mimo że generalnie mogą być prawdziwe, nie przedstawiają dla Ciebie większej wartości. Dlaczego? Ponieważ jako „mikro-inwestor” działasz na „mikro-rynku” pojedynczej nieruchomości, na którym masz wpływ na większość warunków inwestycji. Są to;
- Cena zakupu z kosztami notarialnymi,
- Koszt pozyskania kapitału, czyli na przykład oprocentowanie kredytu,
- Nakłady inwestora (remonty, wyposażenie, ubezpieczenia, opłaty, amortyzacja),
- Przychody inwestora (czynsze, sprzedaż wyposażenia),
- Cena sprzedaży.
Inwestując w nieruchomości, możemy stosować „myślenie opcyjne”, na skalę trudną do uzyskania w jakiejkolwiek innej klasie aktywów. O „myśleniu opcyjnym” pisałem w poprzednim wpisie. Nie mamy tu teraz miejsca aby zgłębiać ten fascynujący temat. Jeżeli jesteś zainteresowany praktyczną wiedzą na temat inwestowania w nieruchomości, napisz w komentarzu, co Cię interesuje.
Na koniec mam jeszcze jedną uwagę. Ostatnie badanie na temat majątku Polaków jakie przeczytałem, trochę mnie zmartwiło. Otóż, w przeważającej większości, prawie cały majątek Polaków to wartość nieruchomości w których mieszkają. Tak się jednak składa, że traktowanie nieruchomości w której mieszkasz jako inwestycji jest obarczone dużym ryzykiem. Opłaty za użytkowanie takiej nieruchomości wraz z ewentualnymi ratami kredytu hipotecznego, nie są równoważone zyskami z najmu i bardzo szybko zmniejszają potencjalny zysk ze sprzedaży. Dlatego też, najbogatsi (HNWI) nie wliczają do swojego majątku nieruchomości w której na stałe mieszkają, nawet jeżeli jest to zamek w Szkocji.
Jeżeli jeszcze tego nie zrobiłeś, zapraszam Cię do wypełnienia ankiety, zapisując się na nią przez formularz umieszczony na głównej stronie mojego bloga lub pod każdą częścią minikursu.
Zapraszam Cię też do lektury kolejnych części mojego minikursu, które będą pojawiały się na blogu regularnie w każdy poniedziałek, dokładnie o 9:23.
Sławek Śniegocki | Kon$ekwentny Inwe$tor
